离婚纠纷中按揭房产的处理?
日期:2018-07-27来源:何龄心

关于婚前一方以自己名义按揭贷款购买的房产,在离婚纠纷中的如何处理,各地法院在审判实务中认识并不一致但是处理的原则不会变,依旧是按照是婚前个人财产还是婚后夫妻共同财产的区别进行,当然在司法实践中各有不同

离婚纠纷中按揭房产的处理?

如原告张某(女)诉被告李某某(男)离婚纠纷一案中,李某某在婚前购买房屋一套并支付首付款,婚后以李某某的名义支付完按揭贷款并取得房产证某基层法院认为,该商品房买卖合同系双方结婚之前签订,合同明确载明买受人为李某某,没有共有人,房产证载明的所有权人也为李某某,且婚姻法及相关解释也明确规定,夫妻一方婚前个人财产不因夫妻双方长期共同生活而转化为夫妻共同财产,故该房产应为李某某个人婚前财产房产证填发于双方登记结婚之后,仅意味着李某某对房产的所有权公示于双方婚姻关系存续期间双方婚姻关系存续期间,所偿还本息系双方共同收入偿还,应认定为张某帮助李某某偿还婚前个人债务的行为,双方离婚,李某某应归还张某帮助其偿还贷款的本息,即婚后共偿还本息的一半

如原告王某某(女)诉被告张某(男)离婚纠纷一案中,王某某在婚前购买房屋一套并支付首付款,婚后以王某某的名义继续支付按揭贷款并取得房产证某基层法院认为,王某某以其名义购买的房屋是在双方相识以后、登记结婚之前,婚前婚后均支付有房款,房屋所有权是在婚后取得,故该房产应认定为夫妻共同财产,各享有一半的权利因产权登记在王某某名下,王某某按照评估价值向张某支付相应补偿款剩余贷款由双方各承担一半

一、存在上述情况的主要原因

(一)有关按揭房屋的法律属性没有明确规定

所谓“按揭”是从国外传来一种物的担保方式,我国法律至今尚未对按揭进行定性我国的商品房按揭,主要是指“购房人与房产商的房屋买卖关系、购房人与银行的借款关系以及购房人与银行的按揭关系”这三种法律关系因为从签订合同到房屋交付和房产证的颁发往往存在时间间隔在此期间,一旦出现结婚登记时间和交付时间、取得房产证时间相互交叉,离婚时夫妻财产分割就会变得复杂化这种法律关系的交错,造成了按揭房屋成为离婚时财产分割纠纷中的难点所在根据《婚姻法》的规定,离婚时夫妻财产分割仅限于夫妻共同财产,因而按揭房屋属于夫妻共同财产还是一方婚前个人财产,是必须解决的前提按揭贷款购房涉及的法律关系较为复杂,签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在时间差较大,按揭贷款合同的履行期限较长;一旦结婚、离婚的事实发生在这个时间差当中时,该房屋应认定为夫妻共同财产还是个人财产或者对该房屋如何处理就成为难题例如,未完全还清贷款的情况下,购房者是否对房屋拥有完全的所有权或使用权

离婚纠纷中按揭房产的处理?

婚前取得房产证和婚后取得房产证,该房屋应认定为夫妻共同财产还是个人财产。按揭房屋的所有权的界定还涉及到房屋的物权变动法律关系,理论界对于仅根据不动产权属证书的取得时间来认定按揭房屋所有权的取得时间存在争议

(二)《婚姻法》司法解释和各地相关规定不统一根据我国《婚姻法》第17、18条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有而夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》(下称《婚姻法解释(一)》)第19条规定:“夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(下称《婚姻法解释(二)》)第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用”实际上,这些法律及相关司法解释对按揭房在离婚时的分割问题的规定是模糊且缺乏可操作性的,给予了法官很大的自由裁量权而目前在实践中,对于按揭房屋在离婚案件中的处理,各地又存在着不同的司法性指导意见,不同法院制定的司法指导性意见甚至出现矛盾、冲突的现象,使得各地“同案不同判”的现象屡见不鲜例如,对于按揭房在离婚案件中的财产性质,最高人民法院的相关意见与上海高院、江苏高院的司法解答所持的观点就存在不一致根据上海市高级人民法院关于适用《最高人民法院关于婚姻法若干问题的解释(二)》中若干问题的解答第6条,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产,按揭贷款为其个人债务,婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质然而,江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要第13条规定:夫妻一方婚前以个人名义办理房贷,且用个人财产支付首期房款,在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷,如果婚后取得房屋所有权的,无论登记与一方还是双方名下,均应当认定为夫妻共同财产,离婚时作为夫妻共同财产进行分割

二、解决按揭房分割问题的法理分析

(一)婚前取得房产证的按揭房分割处理

关于一方婚前通过按揭贷款购房,取得房产证,婚后双方共同还贷的房屋离婚时的分割问题如原告董某(男)与被告黄某(女)离婚纠纷一案,黄某婚前以个人名义购买了一套商品房,支付了20%首付款后,向银行办理了按揭贷款,随后取得房产证后双方结婚登记,婚后每月均有还贷后因性格不合产生纠纷,董某诉至法院要求离婚并要求分割上述房屋笔者认为,根椐《婚姻法》第18条第一项规定,夫妻双方没有约定的情况下,一方的婚前财产为夫妻一方个人财产,婚前一方个人的财产,不因婚姻关系存续而转化为夫妻共同财产如果夫妻一方在婚前与房产商签订购房合同,缴纳首付款,并以个人的名义向银行贷款,办理了按揭手续,并将房屋产权证书抵押给银行,那么,购房人与房产商间的买卖合同完成,按揭房属购房人个人所有同时,根据《物权法》第14条关于物权变动原则的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则不动产的变动,未经依法登记的不产生法律效力依照这一立法精神,按揭房屋所有权的取得时间就是权属证书的取得时间购房人在婚后用夫妻共同财产偿还贷款是履行债务的行为,不发生物的变化,按揭房屋的所有权不因他人参与债的清偿而转移因此,在离婚纠纷中,若购房者已于婚前取得房屋权属证书,则该购房者已获得了房屋的所有权婚前付首付款购置房屋并于婚前取得了产权证,依《物权法》,应确认黄某为房屋所有权人,其中首付款及婚前还贷为黄某个人财产,婚后共同还贷的中的一半应返还董某

(二)婚后取得房产证的按揭房分割处理关于夫妻一方婚前以按揭方式购买预售房屋并交纳首付,婚后取得房产证,夫妻双方共同偿还剩余贷款,在离婚时按揭房应如何分割的问题,目前我国法律并没有相关规定,争议也较大如前案例,原告张某(女)诉被告李某某(男)离婚纠纷一案中,李某某在婚前购买房屋一套并支付首付款,婚后以李某某的名义支付完按揭贷款并取得房产证该房产加计利息共须还28万,每月还贷为2500元,婚后还贷18万元李某某提起离婚诉讼时,该房产房屋市场价值为78万李某某诉至法院,要求与张某离婚并主张房屋是其婚前个人财产张某则认为房屋是夫妻共同财产

关于婚后取得房产证的房产离婚时如何分割,目前主要有两种意见:

第一种意见认为应认定为一方的个人财产,婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质但对于如何补偿另一方,认识也存在不一致一种意见认为:离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务,对用夫妻共同财产归还的部分贷款,应返还一半给配偶一方另一种意见认为:在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分,应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿

第二种意见认为应认定为夫妻共同财产因房产证是不动产所有权获得的依据,《物权法》第14条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力因房产证在婚后获得所以房屋属于夫妻共同财产,在进行分割时应当在总的房屋价值减去一方婚前投资之后进行平分

上述两种意见,第一种意见更为合理

第一,根据合同的相对性,房屋买卖合同,合同的主体一方是购房人,另一方是房地产公司;按揭贷款合同一方是购房人,另一方是银行上述合同均是双方在自愿协商的基础上达成合意而签订的,房地产公司和按揭贷款银行在签订合同时并不会考虑购房人将来与何人结婚,特别是银行是在审查购房人资信及还款能力的基础上才同意贷款的,因而购房人在签订合同后与何人结婚均不影响合同的签订与履行同时,根据法律规定任何合同主体之外的一方要想加入到合同当中,必须取得合同主体双方的一致同意,因为这涉及合同的变更因而与购房人结婚的,并不当然成为上述合同的权利义务主体将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合合同相对性原理对于婚后实际履行上述合同义务的非合同主体的配偶,只享有向作为合同主体的配偶主张相关权利的权利

如果按照第二种观点,房地产公司对于购房人的配偶有义务交付房产、按揭贷款银行有权向购房人的配偶主张支付房贷,这样势必会打破合同的相对性,导致合同关系和法律关系的混乱,也违背订立合同的初衷

第二,如果仅仅以房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况根据客观情况,房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间并不同步,办理房产证囿于行政审批程序,购房人并不能在签订合同或取得房屋的同时获得自己名下的房屋产权证书不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益,而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行,并不存在与善意第三人的利益冲突

工作动态离婚纠纷中按揭房产的处理?

一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,一方在婚前就取得了房产的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平但将夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为按借款处理,仅返还共同还贷部分的一半,并不符合非购房合同一方的本意,变相剥夺了其拥有自己房产或者投资于其他方面而获益的权利因此,对按揭房屋在婚后的增值,应考虑配偶一方还贷所做的贡献,对其做出公平合理的补偿,而不仅仅是返还婚姻关系期间共同还贷的一半

如果按照第二种观点,夫妻双方对婚前一方按揭贷款所购房屋在婚后取得产权的享有共同所有权,则离婚时如果出现房产贬值的情况,按照此种观点,夫妻中非购房合同一方也要承担相应的损失这样的婚姻关系无形中就充满了风险


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因此,在离婚纠纷中,若购房者已于婚前取得房屋权属证书,则该购房者已获得了房屋的所有权。因房产证在婚后获得所以房屋属于夫妻共同财产,在进行分割时应当在总的房屋价值减去一方婚前投资之后进行平分。但是处理的原则不会变,依旧是按照是婚前个人财产还是婚后夫妻共同财产的区别进行,当然在司法实践中各有不同。如果按照第二种观点,房地产公司对于购房人的配偶有义务交付房产、按揭贷款银行有权向购房人的配偶主张支付房贷,这样势必会打破合同的相对性,导致合同关系和法律关系的混乱,也违背订立合同的初衷。但是处理的原则不会变,依旧是按照是婚前个人财产还是婚后夫妻共同财产的区别进行,当然在司法实践中各有不同。
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    这是对正在实施的家庭暴力的受害人的救助措施。在小部分人的婚姻之中出现家庭暴力在社会上已经不是新鲜事,传统的婚姻观念让很多受害者选择了被迫原谅和继续沉默着忍耐家暴。《婚姻法》第43条第2款规定,对正在实施的家庭暴力,受害人有权提出请求,居民委员会、村民委员会应当予以劝阻;公安机关应当予以制止。

    3. 非婚生子女没有结婚证有出生证明能上户口吗?

    一般情况下,非婚生子女可以随母报户口,孩子的母亲可持子女的出生医学证明、本人身份证、户口簿等,到户口所在地派出所申请办理孩子的出生登记。如果无出生医学证明孩子的母亲要持派出所出具的亲子鉴定证明,到到相关司法部门做亲子鉴定,然后持亲子鉴定书,到派出所申请办理出生登记。

    4. 离婚房子留给孩子可以吗

    一种观点认为:双方协商一致处分自己的财产,将房产赠与孩子,属于赠与行为,根据我国《合同法》的规定,赠与财产权利转移之前可以撤销,赠与方可以行使撤销权,撤销赠与行为。

    5. 事业编制判缓刑是否会开除?

    二、 哪些人能适用缓刑。二、 哪些人能适用缓刑。2、 犯罪分子不是累犯和犯罪集团的首要分子。对暂缓量刑的人员,由设置的专门机关负责监管,并由专职的考察官进行考察。②对被告人暂不处于刑罚。三、被判缓刑要注意什么。

    6. 组织卖淫辩护词该怎么写

    理由如下:(一)xx、xx等人的笔录可以证实:在被告人xxx来xx洗浴中心工作时,他们已经在该洗浴中心工作,xxx只是洗浴中心招聘的人员,也是打工的。组织卖淫罪辩护词尊敬的审判长、审判员:作为被告人xxx的辩护人,通过今天的公开开庭审理,以及前一阶段详细审阅案卷,会见。本案被告人xxx并没有实施招募、雇佣、强迫、引诱、容留等手段,控制多人卖淫。

    7. 离婚损害赔偿如何要求

    (一)如果是通过诉讼进行离婚的情形下,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第二十九条规定,承担婚姻法第四十六条规定的损害赔偿责任的主体,为离婚诉讼当事人中无过错方的配偶。人民法院判决不准离婚的案件,对于当事人基于《婚姻法》第四十六条提出的损害赔偿请求,不予支持。

    8. 管制的对象包括哪些

    被判处管制的犯罪分子,管制期满,执行机关立即应向本人和其所在单位或居住地的群众宣布解除管制,并且发给本人解除管制通知书。避免出现重罪轻判的情况。一、管制的对象包括哪些管制指的是对犯罪分子不实行关押,交由公安机关管束和人民群众剑盾,限制其一定自由刑罚方法。那究竟管制的对象包括哪些呢?请从下文中进行了解。

    9. 没有离婚房子过户手续流程是什么?

    如果证中没有图的可不提供,登记表不复印原产权人姓名; 办理夫妻更名手续只需提供房产证印花税5元,其余任何费用均不需交纳。 赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。在实施限购政策后,许多夫妻对房产证的名字犯了难,对于夫妻间房产证过户规则和流程也是一知半解,以为只要办理了过户,另一方就可以另外再购买一套房产。


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